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[부동산칼럼] 부산 상업용부동산은 공실과의 전쟁 중
일간리더스경제신문  |  ileaders@leaders.kr
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승인 2019.05.13  09:16:30
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부동산종합회사 '킹스마겐' 천경훈 대표
 
거리를 지나다 보면 경기가 어렵다고들 하지만 오래된 헌 건물을 허물거나 빈 땅에다 새로운 건물을 짓는 것을 심심찮게 볼 수가 있다. 하지만 결과는 참담하다. 신축한지 1년, 2년 심지어 3년이 지났음에도 임차인을 구하지 못한 건물들이 그대로 방치해 있는 것을 본다.
 
한국감정원에 따르면 올해 1분기 전국 상업용부동산 평균 공실률은 오피스가 12.4%, 중대형 상가는 11.3% 이다. 대형 상가의 공실률은 부산 15.2%이다.
 
BNK금융경영연구소 자료에 따르면 부산은 자영업자가 2013년 37만3000명에서 2018년 30만9000명으로 6만4000명 줄어들며 전국에서 가장 높은 감소율(-17.2%)을 기록했다.
 
이런 열악한 경제상황 속에서 성공적인 중소형빌딩 투자는 어려울 수밖에 없다. 하지만, 누구나 꿈꾸는 건물주의 삶은 여전히 누구에게나 로망이다.
 
그렇다면, 주변 빌딩건물보다 경쟁력 있는 건물이 되려면 어떻게 해야 하는가. 이 부분에 대하여 고민이 분명히 필요하며, 그 해결의 방법을 현재 공실이 생기는 이유에 대한 조사를 통해 명확히 확인해 볼 필요가 있다.
 
킹스마겐 소속 공인중개사들이 제공한 부산 상업용부동산 고객 설문조사한 결과 첫 번째는 부동산 소유주들의 생각의 우선 전환이 필요했다. 부동산 임대사업이 비즈니스라고 생각하고, 사전 시장조사, 상권조사, 입지조사를 통한 가장 적합한 컨셉을 찾는 등의 전략적인 준비과정을 거쳐야 한다.
 
조사결과 그렇지 않은 분들이 대부분 이었으며 단순히 메디컬이 입점 되기를 희망 한다는 이상적인 생각을 하시는 분들이 80%이상 이었다. 즉 예전처럼 건물지어 놓으면 누군가는 들어오겠지 라는 생각은 이제 그만 해야 한다.
 
두 번째는 건물을 개발하기 전 사업수지분석을 통한 임대 가격 예상 금액 과 현 시장의 임대 거래 가격과는 많은 차이가 대부분 있었다는 것이다. 만약, 적정 가격을 산출하지 못했다면, 손익분기점을 조금 지연 하더라도 시장가격을 받아들이고 신속하고 유연하게 대처해야 한다.
 
세 번째는 사업기획의 핵심이 전적으로 임차인에게 집중된 것이 아니라 건물주에게 맞추어진다는 것 이었다. 예를 들어 음식점이 고객이 원하는 것이 무엇인지에 관심을 가지지 않고, 주인의 입장에서만 음식이 만들어 진다면 그 가게는 오래가지 못할 것임이 분명 한 것과 같은 이치이다.

세상은 빠르게 변하고 있으며, 부산 상업용부동산 업계 또한 더 이상 예외가 아니다. 이제는 부동산 임대사업이 전략을 기반으로 한 비즈니스가 되어야 한다는 것을 한 번 더 강조하고 싶다.
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