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[부동산칼럼] 부동산 리모델링…기획이 전부
일간리더스경제신문  |  ileaders@leaders.kr
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승인 2018.12.11  09:20:59
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박건률 킹스마겐 리모델링사업부 CM 차장
 
몇 년 전 외국 투자기관을 중심으로 빌딩 매입 이후 리모델링을 통해 수익률을 극대화 하려는 사례들이 늘어나고 있다. 오피스빌딩은 규모가 클 뿐만 아니라 거래금액도 개인이 구입하기 어렵기 때문에 주로 기관투자 및 외국계 투자기관에 의해 매매되고 있는 실정이다.
 
실제 많은 상업용 건물이 리모델링되었으며, 해당 건물들은 높은 임대 수익을 올리거나 대폭 상승된 가격으로 재매각 되었다. 최근에는 빌딩의 최적화된 상태를 유지하고 고객의 새로운 요구에 맞추어 용도를 변경하는 등 안전적인 수익창출 할 수 있는 경제적인 리모델링의 경향이 두드러지고 있다.
 
투자자들이 찾고 리모델링을 하기 위해 경제적인 측면이 가장 큰 변수가 될 수 있다. 경제적인 부분은 결국 건축주의 주된 관심사로 수익상승, 경비절감, 가치상승 으로 나눠 질 수 있으며 수익성부동산이 갖는 절대명제인 더 많은 이익의 실현에 대한 사항들이다. 그리고 건물 매각시점 건물가치평가 금액의 상승을 통한 최대이익실현 등은 굳이 설명이 필요 없는 리모델링 진행에 절대적 결정요인이 아닐 수 없다.
 
수익을 내기 위해서는 리모델링 전 건물진단을 통해 공사범위를 판단해야 한다. 구조, 기능, 관리비 분석, 각종 설비의 노후와 조사, 실내환경평가 에너지 진단, 주변환경과 건축물의 기능적 조화 등이 기획단계에서 검토하고 선행되어야만 경제성 분석단계에 들어가며 공사방향설정과 금사금액산정을 할 수 있다.
 
특히 사업진행 순서에 있어서 중요한 것은 기존건물의 물리적 기능적 현황 및 운영상태 등을 분석하고 인근시장의 특성의 파악 및 각종 기술적 해결안의 제시를 통하여 명확한 사업의 범의를 설정하고 그에 따른 초기투자비의 산정으로 수익성분석 및 가치평가를 진행한 후 해당결과분석을 통해 건축주의 사업진행여부를 결정하게 하는 절차를 거쳐 리모델링을 결정해야 한다.
 
그중 기획단계인 건물진단을 통한 공사범위 판단이 건물빌딩 리모델링 성과에 중요한 부분이라 판단된다. 리모델링이 신축과 다른 가장 큰 요소는 기존에 존재하는 건물을 대상으로 한다는 것이고, 이로 인해 현 상태를 파악하는 “현상파악 및 조사”의 과정을 거치게 된다.
 
건물의 신축에 따라 작성된 설계도는 현상파악에 대한 중요자료임에 틀림없으나, 단순히 도면 등의 자료를 통한 현상파악은 드러나지 않은 부분에 대한 확인이 불가하다는 점에서 객관적으로 현장을 제시하는 활동인 현상파악 및 조사의 작업은 리모델링의 가장 바탕이 되는 부분이라 할 수 있다.
 
이렇게 수행된 조사의 결과를 근거로 원인을 찾고, 그 복구법은 무엇인지, 개선을 위한 조치는 어떻게 하여야 하는지 등의 기술적인 고찰과 판단을 기초로 리모델링의 지침을 부여하는 것을 진단이라고 한다.
 
즉 조사와 진단은 차후 리모델링 공사범위를 판단하는 기본활동이 된다는 점에서 그 중요성이 인식되어야 할 것이며, 결국 리모델링의 경제성평가에 있어서도 그 근간이 되는 투자비의 범위를 결정한다는 점에서, 정확한 기준에 의한 작업수행이 요구된다고 할 수 있다.
 
그리고 또 하나의 중요한 사항은 조사 및 진단의 수준에 따라 차후 리모델링 예측결과와 공사결과는 많은 차이를 갖게 된다는 점이다. 조사 및 진단을 통한 예측결과와 실 공사결과와의 차이를 줄이는 것이 조사 진단 작업의 핵심이라고 할 수 있다.
 
리모델링으로 빌딩 가치 상승으로 이어나가려면 정확인 진단과 계획이 수반되어야만 하고 그 과정을 간과해 버리면 추후 공사기간 증가, 공사비증가, 하자문제 등 역효과로 계획한 가치상승 및 임대수익에 차질이 생길 것이다.
 
신축빌딩을 계획하는 것 보다 더 많은 고민을 해야만 하고 전문가의 상담 또한 귀담아 듣고 추진해야 할 것이다.
 
리모델링은 침체되고 있는 부동산 시장에 새로운 활력을 제공할 수 있는 매력적인 대상임에는 의심할 여지가 없으나, 그 활용화의 시작을 위해서는 일련의 분석법 및 프로세스를 통한 타당성의 증명이 반드시 필요하다는 것을 명심하여야 한다.
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