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[부동산칼럼] 미국과 중국의 부동산 개발 주목해야
장청희 기자  |  sweetpea@leaders.kr
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승인 2018.06.25  
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부동산종합회사 킹스마겐 해외사업부 김은아 공인중개사
 

각종 미디어에서 발표되고 있는 경제 지표들은 모두 마이너스 성장을 말한다. 4차 산업시대에서 앞서가거나 발맞추어 가는 기업보다 뒤처지고 있는 기업들이 많아서 발생하는 결과이다.
 
미국 유명 경제잡지 Fortune(포춘)에서 지난 5월에 발표한 세계 500대 기업에서 한국의 삼성전자는 15위에 그쳤고 현대자동차가 78위, SK홀딩스 가 95위로 한국에서는 3개의 기업만이 100위안에 들었다.
 
기업 순위에서 주목할 만 점은 상위권을 차지하는 신규 기업에 중국의 대형 부동산 기업들이 차지하고 있다는 것이다. 타이틀은 부동산이 아닌 기업도 대부분 부동산에 투자를 많이 하는 기업들이 허다하다.
 
이러한 경제 지표로 알 수 있는 것처럼 세계 경제는 미국과 동유럽은 의료산업과 IT산업에 주력을 하고 서유럽과 아시아 경제는 부동산 개발이 주를 이룬다.
 
△아마존과 부동산
미국 시애틀에 본사를 둔 아마존은 지역 부동산에 막강한 영향력을 미치고 있다. 시애틀은 2010년 아마존 인력이 약 5000명에서 현재 약 4만명으로 폭발하기 전까지 약 300만명의 인구가 살고 있는 도시였으며, 미국에서 가장 빠른 속도로 성장하고 있는 도시 중 하나이다.
 
일명 ‘아마존 효과’의 대표적인 예를 볼 수 있는 도시로서 이 아마존 근처에 인재를 원하는 다른 회사들을 끌어들이기 때문에 다른 회사들이 건물을 짓거나 그 주변에 사무실을 두려고 하고 있어 수요 대비 공급을 맞추기 어려운 실정이다.
 
작년 시애틀 타임즈의 부동산 데이터 회사인 코스타르(CoStar)의 조사에 따르면 오늘날 소위 아메리칸 인디언이라 불리는 사람들이 결합된 차기 40대 기업들이 시애틀에서 더 많은 사무실을 차지하고 있다고 한다.
 
질로우에 따르면 지난 5년간 근로자들이 가장 많이 유입된 지역의 임대료가 가장 적은 지역에 비해 65퍼센트나 더 빨리 올랐다고 한다.
 
이는 미국에 국한되지 않고 최근 캐나다 밴쿠버에 큰영향을 미치고 있다. 캐나다의 많은 정부 정책들이 밴쿠버의 집값을 낮추려고 시도했지만 별 소용이 없었다.
 
현재 아마존이 밴쿠버의 인력을 2022년 까지 5배로 늘릴 계획이라고 아마존의 웹 서비스 총괄 관리자인 제시 도게르티(Jesse Dougherty)가 말했다.
 
도게르티는 지난 4월 아마존의 새로운 41만6000평방 피트의 사무실을 유치하기 위해 재개발 예정인 캐나다 포스트 우편센터에서 연설을 했다.
 
밴쿠버와 비슷한 곳이라면 이미 과열된 시장에서 추가적인 압력을 가할 수 있다. 밴쿠버의 공급 가능한 임대물건은 3년 연속 1%를 밑돌았다.
 
기준 주택가격은 10년 동안 91%가 올랐다. 외국인 구매자에 대한 20%의 지방세, 빈 주택에 대한 세금, 더 엄격한 연방 담보 대출 규정 등 정부의 가격 인하 시도는 거의 차이를 만들지 못했다.
 
H&M과 같은 대형 의류매장을 몰락시키고, 대형 미디어회사를 인수를 하고 있는 지금 우리는 아마존의 동향을 주시하지 않을 수 없다. 부동산 동향 또한 이들의 행보에 주목을 해야 할 것이다.
 
△새로운 실크로드 일대일로(一帶一路)와 유라시아의 부동산 - 물류가 답이다.
 
2013년 9월 중국의 시진핑 주석이 처음으로 제안한 사업으로 내륙 실크로드경제벨트를 구축해 유라시아의 공동 번영과 협력을 위한 정책으로 지금까지 일대일로 건설을 위한 각종 정책이 시행되고 있다.
 
이후 연선국가(沿線國家)들과의 인프라 건설을 가속화 하고, 상호 연계와 소통을 확대해 새로운 국면을 형성해 가고 있다.
 
2017년까지 80개 회원국이 일대일로 프로젝트에 참여하고 있으며 각국에서 각종 포럼이 열리고 있다.
 
일대일로 프로젝트의 핵심 로드맵은 육상3개, 해상 2개의 총 5개 노선이다. 이 다섯 개의 노선으로 지역 불균형 해소와 내수시장 확대, 지속적인 경제성장 실현을 위한 안정적인 에너지 확보, 중국에 치우친 과잉 생산 및 과잉산업문제를 해결하고자 하는 사업이다.
 
중국에서 추진된 사업이다 보니 중국이 중심이 될 수 밖에 없는 것은 사실이다. 이 때문에 세계 500대 기업의 상위권에 중국 부동산 기업들이 복수로 차지한 것도 이해가 될 만하다.
 
중국의 패권이다 하여 현재 인도와 파키스탄에서는 강한 반발을 드러내고 각국 경제 포럼에도 불참을 하고 있는 것 또한 사실이다.
 
하지만 이미 사업의 진행이 많이 이루어져 있고 중국 남부와 라오스를 연결하는 철도가 2020년 모두 완공 될 예정이다. 또한 말레이시아의 항구들은 이미 중국 자본의 부채를 감당하지 못해 그 소유권을 중국에 빼앗기게 된 실정도 사실이다.

일대일로는 중국이 벌인 거대 잔치이다. 우리나라 부동산에 직접적으로 미치는 영향은 거의 없다. 이러한 흐름 속에 중국의 패권주의를 비난만 할 것이 아니라 이 흐름을 이용하고자 하는 태도가 필요하다.
 
일대일로의 시작점이 중국 서안으로 출발을 했지만 현재 남북 관계와 북미관계의 호전으로 남북 철도의 연결이 기대되는 현재, 향후의 부동산 전망을 빠르게 예측할 수 있어야 한다.
 
남북 철도가 연결이 되어 개통이 된다면 일대일로의 시작점이 부산이 될 수 도 있는 전망이다. 남북 간에는 4개의 노선이 있다. 그 중 경의선 철도와 동해 북부선이 더욱 발전할 것으로 예상이 된다.
 
동해북부선의 물류 거점과 남부선 지역의 혜택이 예상되는 지금 2018년 한국은 포항, 울산, 부산이 가장 혜택 받는 지역으로 될 전망이다.
 
남북 철도가 개통이 되면 사실상 부산, 울산, 포항, 고성, 북한 나진항, 중국, 하산(러시아)등의 철도 물류가 사실상 가능할 것으로 보인다. 이에 그 지역들의 주변으로 물류 부지의 수요공급에 관심이 쏠리고 있다.
 
한반도에서 유럽대륙으로 이어지는 철도 물류가 연결되면 물류센터가 물류 비용을 줄이고 유라시아를 태평양으로 연결해 운송 시간을 단축할 수 있어 항구 물류 허브 산업이 크게 늘어날 전망이다.
 
또한 조선소, 중공업의 항만 물류, 화학 공업의 기지인 온산 공단 등을 소유하고 있는 울산시도 상승세를 탈 것으로 보인다.
 
부동산 업계도 증가세가 이어질 것으로 보고 있다. 예를 들어, 남동부 도시인 부산의 경우, 동해남부선이 일시적으로 열리면서 교통의 편리성, 지역 부동산, 주거 및 상업적 수요가 개선되고 있고 수요 또한 증가하고 있다.
 
유라시아의 판도가 확실하게 변화하고 있는 지금 부동산 시장에서의 주도권을 쥐기 위해서는 우선적으로 물류 부지의 확보가 가장 중요하다.
 
빅데이터와 AI 기술의 진화로 4차 산업시대의 핵심 산업은 물류 산업이다. 아마존이 기존 오프라인 매장을 잠식하고 부동산 산업에도 영향을 미치고 있는 지금 물류 부지를 누가 먼저 선점하느냐가 앞으로의 세계경제에서 앞서나가느냐를 결정지을 것이다.
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