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(주)정무E&A 신유철공인중개사, 역세권 재테크와 미개발 지역 토지의 가치를 말하다.
장준영 기자  |  pamir63@leaders.kr
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승인 2018.06.11  
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현재 부동산 정책의 방향은 “부동산으로 더 이상 돈 벌 생각을 하지 마라”라고 볼 수도 있다. 대출 규제 및 다 주택자 중과세를 앞둔 주택시장은 6월 이른 더위 속 한파가 몰아닥치고 있다. 최근 공시가격 인상으로 11년(지난 07년도 28%) 만에 최대치를 기록했으며 이는 보유세가 급격하게 늘어나고 있다는 것이다. 그 중에서도 서울지역은 1~20%의 급격한 상승폭을 보였다. 그 결과 종합부동산세 과세 대상자가 지난해 대비 약 8만 가구 늘어났으며 이와 더불어 대출 규제와 금리인상 정책으로 부동산의 보유에 대한 부담과 더불어 수익률의 악화가 지속적으로 높아지고 있는 상황이다.
 
이런 상황 속에서 땅값은 10년째 상승세가 지속되고 있으며 위 시장의 여파로 지난해 전국 땅값은 평균 3.88%로 10년 만에 가장 많이 오르고 토지거래량도 10.7%나 늘어났다.
 
(주)정무E&A부동산그룹 신유철 부동산투자컨설턴트·공인중개사는 “과거에는 주택과 토지시장의 등락이 하나처럼 움직였으나 2008년 금융위기를 기점으로 다양한 규제를 전제로 이런 상황이 바뀌기 시작했다”며 “문재인 정부 들어서 고가주택 보유세의 인상 검토 등 주택시장을 옥죄기 시작됐지만 토지시장은 그런 움직임이 비교적 적기 때문에 소리 소문 없이 지가 상승이 되고 있는 것”이라고 설명했다. 사람들은 서울의 아파트가 비싸졌다고 말하지만 결국 서울의 땅값이 오른 것이라고 볼 수 있다. 땅보다 건물이 먼저 보이기 때문이다.
 
부동산 시장은 원금을 지킬 수 있다는 안전성과 시간이 걸리지만 예측이 어느 정도 가능하다는 특징을 갖는다. 그렇다면 과연 어떤 땅에 투자를 해야 할까? 현재 정부는 제3차 국가철도망계획을 기본으로 한계에 직면한 도로의 분산을 목표로 철도로 전국의 균형발전을 도모하고자 이미 계획하고 있다. 지방정부는 그것을 기반으로 다양한 계획들을 세분화해 계속 공보 고시 등을 통해 공지한다. 철길이 놓이고 철길을 따라서 기업들이 분산되고(기업도시 혁신도시 등) 일자리가 생기면 사람들이 모이게 되며 사람이 모이면 도시가 형성되기 때문에 그 역을 기점으로 역세권개발이 들어가게 된다. 최근 정부는 역세권법을 재정하여 역 주위를 개발하는 기본적인 틀을 마련했다.
 
역을 미리 알기 위해서는 정부기관의 공보나 고시와 기본계획 실시계획 등의 자료를 토대로 예측하게 된다. 그렇게 역의 위치를 알았다면 어디를 사야 지가 상승이 될지를 알아야 한다.

우리에게 익숙한 강남의 경우를 살펴보자. 모든 땅에는 상업지역, 주거지역 등 21개의 용도지역이 지정돼 있다. 그중에서 도시지역 안에 들어가 상업지역이 되면 용적률과 건폐율(높으면 건물을 크고 높게 지을 수 있다)이 높아지면 그 땅의 가치도 상승하게 된다.
 
역을 반경으로 200m 이내와 도로와 공원 등의 변수는 투자에 앞서 미리 제거되야 한다. 오랜 기간 원 지주의 경우 보상을 받으면 돈이 되지만 투자차원에서 들어간 지주의 경우 이미 그에 대한 비용이 들어간 상태이기 때문에 상대적으로 낮은 보상절차를 밟으면 원금손실을 볼 수 있어 일차적으로 주의해야 한다.
 
신유철 공인중개사는 “가령, 건설사들이 아파트 분양 후에 가격이 오른다고 아파트를 건설사 직원들이 몰려와서 다 구입하는 것은 아니다”라며 “ 지가가 상승한다고 모든 땅을 다 제가 쥐고 있을 수는 없는 것이 당연한 현실이기에 이 점을 놓치지 말아야 한다.”고 조언했다. 장준영 기자 pamir63@leaders.kr

 
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