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[부동산칼럼] 부동산 관리, 선택이 아닌 필수다
일간리더스경제신문  |  ileaders@leaders.kr
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승인 2018.04.09  
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한충환 킹스마겐 PM사업 총괄본부장·공인중개사

“50년간 3030배 증가” 과연 무엇이 50년간 3030배가 증가했다는 것일까? 

우리들의 삶의 터전이자 이제는 부의 상징과도 같이 되어 버린 토지에 대한 이야기이다. 토지의 부증성(不增性)이라는 견고한 논리를 배경으로 지가 상승이 이루어져 왔으며 이로 인해 부동산 불패라는 말까지 생겨나게 되었다.

개인부터 대기업에 이르기까지 모두가 부동산을 통해 부를 축적해 왔고 그 결과 가계 자산 가운데 부동산 자산이 차지하는 비중이 70%를 훌쩍 넘을 정도로 부동산에 대한 부의 치중이 심각해졌다.
그렇다면 과연 앞으로도 부동산 불패의 신화가 계속 될 수 있을까? 우리들은 지금 부동산 활황을 이끌던 한 축인 저금리 시대의 종결과 장기적으로는 급격한 인구 감소와 고령화에 직면하고 있다.

인구 감소와 고령화가 국가 경제와 부동산 경기에 미치는 영향은 일본의 경우를 보더라도 자명하다고 할 수 있는데 우리나라의 경우 2020년을 정점으로 전체 인구수는 감소하는 반면 고령 인구수는 끊임없이 증가하는, 전형적인 초고속 고령화 사회로 2050년 경에는 생산가능 인구가 총 인구의 절반밖에 되지 않을 것이라고 하니 그 문제가 심각하다고 할 수 있다.

또한 한국은행이 작년 연말 약 6년 5개월만에 금리를 인상하면서 유동성의 시대에 종지부를 찍는 신호를 쏘아 올렸고 대외적으로도 미국의 금리 인상 등으로 인해 국내의 금리 인상 압박이 심해지고 있으며, 이와 더불어 정부에서 RTI를 비롯하여 각종 대출 규제를 시행하면서 부동산 시장을 압박하고 있다.

한편 한국감정원에 따르면 전국 오피스 빌딩의 공실률은 2013년 1분기 8.5%에서 2016년 2분기 최고 13.4%까지 상승한 후 2017년 4분기에 11.9%로, 공실률이 꾸준히 상승하고 있으며 실제로 중심상권에서도 임대 현수막을 심심치 않게 볼 수 있다. 

부동산의 투자 수익률을 구성하는 요소는 시세차익인 자본수익률과 임대수익인 소득수익률인데 대출 규제와 금리 인상등으로 인해 레버리지 효과가 낮아지는 상황에서 목표한 투자 수익률을 달성하기 위해서는 조절 불가한 요소인 자본수익률을 제외한 소득수익률로 이를 만회해야 한다는 의미인데 지금처럼 공실률이 높아지는 상황에서는 이마저도 쉽지 않다.

즉, 과거와 같이 단순히 사는 것과 파는 것만을 고려하던 시대를 지나 점점 더 중간 과정인 관리의 중요성이 대두되고 있다고 할 수 있다. 

부동산 관리는 건물 운영에 필요한 시설, 운영, 임대관리라는 세가지 요소를 별개가 아닌 서로 밀접한 연관성을 가진 요소로써 관리하여 궁극적으로는 부동산의 가치를 상승시키는 것이라고 할 수 있는데 이러한 부동산 관리라는 개념은 IMF를 겪으며 외국계 자본이 국내의 메이져 빌딩을 본격적으로 사들이면서 본인들의 목적을 위해 전문 관리 인력을 수입하고 교육을 실시하면서 정착하게 되었다.

이미 대형 빌딩의 경우 이러한 자산관리가 보편화되었지만, 지방이나 중소형 건물의 경우, 과거의 주먹구구식 관리를 벗어나지 못하고 있다고 할 수 있다.

실제로 많은 건물 소유자들이 여러 가지 이유로 본인 혹은 친인척이 건물을 관리하거나 관리소장을 고용하여 모든 관리 업무를 맡기고 있는데 인력관리, 임대차 계약 관리, 임차인 관리, 각종 시설 관리, 공사 관리, 세금 업무, 대관청 업무등 넓은 범위의 업무를 개인이 전문적으로 처리할 순 없다.

건물 시설과 관련한 전문적 지식과 경험이 없을 때, 최악의 경우 제천화재와 같은 대참사가 발생할 수 있고, 임대차에 관련한 전문적 지식이 없는 경우, 지금과 같은 임차인 위주의 시장에서는 공실이 발생할 위험이 커진다.

본인 소유 부동산의 가치 상승뿐 아니라 본인을 믿고 계약을 맺은 임차인들과 그 사용인들을 위해서라도 이제는 과거의 구태연한 사고방식에서 벗어나 적극적이고 능동적인 관리를 시작할 때다. 보다 체계적인 관리를 통한 부동산 가치의 보존과 상승만이 현재의 상황에서 가장 합리적이고 효율적인 부동산 투자라고 할 것이다.

부동산의 전문적인 관리, 이제는 선택이 아닌 필수다.
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