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[재테크 칼럼] 2018년 달라지는 부동산 정책에 따른 시장 전망은?
일간리더스경제신문  |  ileaders@leaders.kr
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승인 2018.01.22  14:28:29
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황금 개띠의 해라는 무술년 새해가 밝았다. 새 정부가 출범한 지 7개월, 다양한 부동산 정책이 쏟아지며 기존 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 정부의 정책 변화, 그리고 그에 따른 시장 변화 속 올해 주목해야 할 중요한 부동산 흐름은 어떤 것이 있을까?
 
지난해 5월 출범한 문재인 정부는 지난 7개월 동안 박근혜 정부와는 다른 방향성의 부동산 정책을 쏟아내고 있다. 대표적으로는 8.2 부동산 대책과 10.24 가계부채 대책 등으로 주택시장의 투기 수단을 차단해 집값 안정을 꾀하고, 지난 11월 발표한 ‘주거복지 로드맵’을 통해 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공택지지구를 개발, 향후 5년 동안 100만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 박근혜 정부의 부동산시장 활성화 정책에서 문재인 정부의 주택시장 규제를 통한 부동산 시장 안정화로의 급격한 정책 변화는 양도차익을 노리는 부동산 투자자들은 물론, 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자마저 고민이 깊어지게 한다. 그렇다면 주택 공급과잉에 대한 우려의 목소리가 여전히 높은 가운데, 문재인 정부가 내놓은 고강도 부동산 대책이 본격적으로 시행에 들어가는 2018년 부동산 시장의 전망은 어떨까?
 
첫째. 주택시장에 대해선 관망세가 더 짙어질 것으로 예상한다. 이미 8·2 대책으로 거래가 급감한 가운데 올해부터는 다주택자들에 대한 대출 제한, 재건축 초과이익환수제 재시행, 금리 인상, 입주 물량 폭탄 등의 이슈가 쏟아져 거래 절벽이 심화될 것으로 예상되기 때문이다. 특히, 올해 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되면서 다주택자 입장에서는 집을 팔아야 할지, 버텨야 할지, 임대 사업 등록이 유리할지 결정을 하게 된다. 아마도 보유기간과 지역에 따라 결정이 갈릴 것으로 본다.
 
둘째. 상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산은 위축이 불가피할 것이다. 지난 6.19 부동산대책으로 아파트 시장 규제가 강화되며 시중의 많은 유동자금은 규제 밖의 상품인 상가와 오피스텔 등의 수익형 부동산으로 쏠렸다. 하지만 8.2부동산대책에 오피스텔 규제정책이 포함되고 공급이 과잉되면서 현재 오피스텔 수익률은 점차 하락세를 걷고 있다. (출처-KB부동산 2015년 5.48%, 2016년 5.29%, 2017년 4.89%) 여기에 올해부터 조정 지역에서 공급되는 오피스텔은 소유권 등기 이전 시까지 분양권 전매가 제한되고 거주자 우선 분양 등이 적용되는데다, 대출 규제 등의 여파로 기존만큼 투자자들이 몰리지는 않을 것이다. 여기에 상가도 '10.24 가계부채 종합 대책'을 발표하면서 대출 요건이 한층 강화되어 지난해보다 매매 거래량이 줄어들 것으로 전망된다.
 
셋째. 토지시장은 전망이 밝아 보인다. 정부가 ‘주거복지 로드맵’을 통해 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공택지지구를 개발하겠다는 계획을 내놓은 데다 6년 만에 최대 규모인 16조 원 이상의 토지보상금이 풀릴 예정이기 때문이다. 17일 한국감정원이 조사한 부동산 거래현황에 따르면 2017년 토지 거래량은 301만 8,475필지가 거래되어 지난 2006년부터 같은 기간 거래된 필지수로는 최대치를 기록했다. 여기에 6월 지방선거를 앞두고 각 지자체마다 표심을 의식한 크고 작은 개발사업을 내놓을 가능성이 있어 주택이나 상가에 비해 금융 규제 및 세금 부담이 덜한 토지로 몰릴 가능성이 크다는 게 필자의 생각이다.
 
마지막으로, 투자자의 관점에서 부동산 유형별로 전망해보자. 우선 집값은 강남과 마포, 용산 등의 서울은 강보합, 수도권은 외곽으로 갈수록 약보합, 지방은 하락할 것으로 예상된다. 추가 규제정책이 발표되지 않는 이상 다주택자에 대한 정부의 부동산 정책은 큰 효과를 발휘하기 어렵다고 본다. 상가나 오피스텔 등의 수익형 부동산은 한국은행이 기준금리를 0.25% 포인트 인상하면서 은행들도 대출금리를 올리고 있는 상황이라 가능하면 대출 비중을 줄이고 자신의 자금 규모에 맞추는 안정적인 투자를 추천한다. 토지의 경우는 전철이나 도로 등의 교통망이 좋아지면서 개발호재가 많은 지역, 특히 개발 지역 인근의 토지들의 지가 상승 폭이 클 것이다. 수도권 지역으로 교통이 좋아지는 지역을 찾아 투자하길 추천한다.
 
부동산 투자는 큰 자금이 투입되는 재테크다. 그렇기 때문에 무분별한 투자보다는 정부의 정책과 부동산 흐름을 잘 파악하고 전문가에게 조언을 구해 투자하길 권한다.
  
도움말제공: ㈜우영도시건설 개발부 임갑진 수석팀장
 
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