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후분양제 도입 추진..."건설사 추가자금 늘고 분양가 올라"
김형준 기자  |  samic8315@leaders.kr
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승인 2017.10.15  
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건설사, 추가 조달 자금 연평균 40조원 넘어설 것으로 예측
연간 10만 가구 이상 주택공급 줄어...분양가 최대 7% 올라

주택도시보증공사 최종 연구보고서 발표
 
   
▲ 부산지역 아파트 전경 모습.

정부가 주택의 전체 공정이 80%에 도달한 이후 입주자를 모집할 수 있는 ‘후분양제’ 도입을 추진하기로 하면서 민간 건설사들의 우려가 커지고 있는 가운데 주택건설자금을 증가로 민간 주택의 분양가가 오를 것이란 전망이 나오고 있다.

15일 주택도시보증공사의 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안’ 최종 연구보고서에 따르면 민간 아파트에도 후분양제가 의무화될 경우 건설사가 선분양과 비교해 추가로 조달해야 하는 주택건설자금이 연평균 40조원을 넘어설 것으로 예측됐다.

이로 인해 민간 주택의 분양가가 최대 7% 선까지 오를 것으로 예상됐다. 또 연간 10만 가구 이상의 주택공급이 줄어들 것으로 보인다.
 
이 보고서는 주택도시보증공사가 지난 2월 정치권을 중심으로 후분양 논의가 본격화되고 관련 법안이 발의되면서 제도 도입 가능성과 영향을 점검하는 차원에서 한국능률협회컨설팅(KMAC)을 통해 연구용역을 진행했다. 이어 지난 8월 최종 보고서가 제출됐다.
 
이 보고서는 국토교통부의 장기주택종합계획에 근거해 마련됐다. 종합계획에 따라 2022년까지 연평균 38만6600가구를 지을 경우 건축공정 80%에서 후분양을 하면 주택건설사가 추가로 조달해야 하는 자금이 연평균 35조4000억∼47조3000억원에 달할 것으로 내다봤다.
 
이는 공정 80%에서 후분양을 할 경우 필요한 자금(분양가의 66% 적용)인 연평균 74조원에서 현행 선분양(건축공정 0∼20%)에서 필요한 비용 26조7000억∼38조6000억원을 제외해 산출한 것이다.
 
이 경우 주택의 분양가는 2014∼2016년까지 주택도시보증공사에 분양보증을 받은 가구당 평균 분양가 2억9000만원이 적용됐다.
 
보고서에는 이처럼 후분양으로 인해 건설사의 자금조달 비용이 증가하면서 후분양이 의무화될 경우 건설사의 주택공급이 줄어들 것으로 예상했다.
 
역대 초강력 규제책으로 꼽히는 정부의 8·2 대책 이후 주택시장 전망이 불투명해진 데다 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 등 규제 부활이 임박한 가운데 민간주택에 후분양제까지 본격적으로 도입될 경우 앞으로 주택사업은 더욱 어려워질 것이란 전망이다.
 
특히 기존 대기업 시공사에 의존해 자금을 조성했던 시공능력평가 100위권 밖의 중소 건설사는 후분양 이후 시공사의 연대보증 등에 따른 자금조달이 곤란해질 것으로 분석됐다.
 
현재는 선분양을 통한 분양대금으로 공사비를 조달하지만 앞으로 금융기관에서의 건설자금을 대출하려면 건설업체의 신용도에 기초해 자금조달 가능 여부와 금리가 결정돼 신용도가 낮은 중소 주택업체는 자금조달이 어려워질 수밖에 없다는 것이다.
 
보고서에서는 이 경우 민간 공급 물량중 76.3%를 맡아온 중소 건설사의 사업 추진에 부정적 영향을 미치며 연평균 최소 8만6000∼13만5000가구의 주택공급이 감소할 수 있다고 예상했다. 또 소비자의 분양대금을 대신해 금융기관에서 공사비를 조달하면 그 이자비용이 분양가에 전가돼 선분양 때보다 분양가가 3.0∼7.8%가량 인상될 것으로 추정했다.

분양가 2억9000만원짜리 아파트의 경우 후분양을 하면 선분양을 할 때보다 분양가가 870만원에서 최대 2260만원이 오르는 것이다. 분양가 인상으로 소비자의 대출 이자도 증가해 주택담보대출비율(LTV) 60%를 가정할 경우 이자부담이 900만∼1100만원까지 늘어날 것으로 예상됐다.
 
정부는 일단 공공부문의 후분양제는 로드맵을 만들어 단계적으로 도입하고, 민간 주택에 대해서는 건설사들이 자발적으로 후분양을 할 수 있도록 인센티브를 강화하는 쪽으로 정책 방향을 구상 중이다. 당장 민간주택에 대한 후분양을 의무화하지는 않는 대신 인센티브를 확대해 참여를 늘리겠다는 것이다. 김형준 기자 samic8315@leaders.kr
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