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朴정부 4년간 부산 소득 9% 늘때 아파트 매매가 37% 급등
김형준 기자  |  samic8315@leaders.kr
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승인 2017.06.18  
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2015년 서울·인천·경기·부산 전셋값 두 자릿수 상승
전세가 폭등에 매매가도 요동…반면 소득 증가율은 둔화

   
▲ 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 서울 소공동 롯데호텔에서 열린 ‘2014동아부동산정책 포럼’에 참석해 부동산 경기활성화 대책 성과와 보완 방안‘을 주제로 기조연설을 하고 있는 모습.


박근혜 정부가 들어선 2013년부터 4년 간 가계 소득 증가율은 한 자릿수에 그쳤지만 아파트 가격은 20% 전셋값은 50% 이상 급등한 것으로 나타났다. 부산은 아파트 가격은 37.43%, 전세값은 42.39% 각각 올라 전국 평균보다 아파트 가격 상승폭이 컷다. 경기가 침체의 늪에 빠지면서 실물경기가 좋지 못해 소득 증가율은 더뎠지만, 아파트 공급이 감소하면서 전세가가 크게 상승하고 덩달아 매매가까지 뛰었기 때문이다.

이런 상황에서 최경환 전 경제부총리가 취임한 2014년 이후 실행한 경제정책인 ‘초이노믹스’가 격차 확대를 부채질했다. 이는 부동산 경기를 띄워 내수를 살리고 소비를 활성화하는 정책을 말한다.
 
전문가들은 최근 다시 요동치고 있는 주택가격 상승세가 오래가지는 못할 것으로 전망했다.
 
최근 실물경기가 다소 개선되고는 있지만 내수 활성화로까지 이어질지 확실하지 않은데다 노령화 등으로 장기적인 경기 전망 또한 밝지 않기 때문이다.
 
따라서 조만간 발표될 부동산시장 대책은 강력한 것을 내놓기보다는 시장 상황을 지켜보며 점진적인 처방을 내려야 한다고 조언했다.

◇ 전셋값 폭등으로 주택가격까지 ‘들썩’…소득 증가 폭은 줄어
18일 통계청과 KB국민은행 월간주택가격동향에 따르면 박근혜 정부가 출범한 2013년부터 아파트 전셋값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.
 
전셋값의 전년 대비 상승률은 2013년 10.24%, 2014년 8.45%, 2015년 14.98%, 작년 10.54%였다. 2014년을 제외하고는 매년 두 자릿수로 상승했다. 전셋값이 폭발적으로 상승하자 매매가도 덩달아 들썩이기 시작했다. 2013년 0.32% 상승하는 데 그쳤던 아파트 매매가는 2014년 3.02%, 2015년 7.31%, 작년 9.97%까지 상승 폭이 점차 커졌다.
 
2013년만 해도 거의 변화가 없었던 매매가는 전세가 상승 폭을 점차 따라잡아 작년에는 거의 비슷한 상승 폭을 기록한 것으로 나타났다. 반면 소득 증가율은 거꾸로 축소되는 추세다.
 
2인 이상 전국가구 소득(경상 기준) 증가율을 보면 2013년은 2.29%, 2014년은 3.20%로 ‘반짝’ 증가했다. 하지만 2015년 1.64%로 증가 폭이 곤두박질쳤고, 작년에는 1.14%로 둔화했다.
 
2012년과 작년을 비교하면, 가구 소득이 8.52% 증가하는 동안 매매가는 21.95%, 전세가는 51.95% 상승했다.
 
소득이 늘어나는 속도는 거북이걸음처럼 느렸지만, 집값 상승 속도는 고속도로를 질주하듯 빨랐다.
지역별로 전세가 상승속도가 가장 빨랐던 곳은 인천이다. 인천의 아파트 전셋값은 2013년부터 작년까지 연도별로 12.38%, 12.69%, 20.77%, 19.73% 각각 상승했다.
 
매매가가 가장 빨리 뛰어오른 곳은 광주였다. 광주 아파트 매매가는 2013년부터 작년 사이 연도별로 10.6%, 9.02%, 14.99%, 21.30%로 상승 폭이 커졌다.
 
초이노믹스의 ‘역효과’도 수치로 나타났다. 2014년 7월 시작해 초이노믹스가 본격적으로 효과를 발휘한 2015년 전국 전세가는 전년보다 무려 14.98% 올라 박근혜 정부가 집권했던 4년 중 연도별 상승 폭이 가장 컸다.
 
이 해 지역별로 보면 서울(18.63%), 인천(20.77%), 경기(16.38%), 부산(10.19%), 대구(18.02%), 광주(13.72)에서 전세가 상승률이 두 자릿수를 기록했다. 이러자 전국 매매가도 전년 3.02%의 2배가 넘는 7.31%의 상승률을 기록했다.

◇ 초이노믹스 기점으로 집값 치솟고 소득은 뒷걸음질
부동산 가격의 급등과 소득 증가율 둔화는 각각 그 원인을 달리 봐야 한다는 것이 전문가들의 분석이다. 2014년 이후 부동산 가격이 급등한 이유는 우선 초이노믹스라고 불리는 최경환 전 부총리의 부동산 규제 완화 정책이 꼽힌다.
 
최경환 전 경제부총리는 2014년 7월 취임 이후 부동산 경기를 띄워 내수를 살리고 소비를 활성화한다는 취지로 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 일제히 완화하는 정책을 펼쳤다.
 
결국 주택 공급이 늘면서 부동산 경기가 살아나기 시작했지만, 가계부채도 천정부지로 치솟으면서 1천300조원을 넘어서기에 이르렀다. 2000년대 후반부터 누적된 주택 수급 부족 문제가 부동산 가격을 끌어올렸다는 분석도 있다.

주택 공급이 원활하지 못하면서 전셋값이 오르기 시작했고 결국 전셋값이 매매가격까지 밀어 올렸다는 것이다.
 
이근태 LG경제연구원 수석연구위원은 “주택 투자가 2006년부터 7년 연속 마이너스 증가율을 기록했다”라며 “공급 부족으로 2013∼2014년 전셋값이 크게 올라가면서 매매가에도 영향을 미친 것으로 보인다”고 말했다.
 
반면 치솟은 부동산 가격이 무색할 만큼 소득은 제자리걸음만 거듭했다.
 
우리나라의 경제성장률은 2015년 이후 2년 연속 2%대에 머물렀다. 이에 물가상승을 유발하지 않고 달성할 수 있는 잠재성장률이 2%대로 떨어졌다는 분석이 힘을 얻고 있다.
 
조선·해운 불황에 이은 산업 구조조정, 미국의 보호무역주의 등 악재들이 쏟아지면서 고용시장에는 한파가 몰아쳤고 경기는 더 얼어붙기 시작했다.
 
빠르게 오른 집값은 부동산 소유자의 자산만 불리는 결과를 초래하면서 빈부격차를 더 키웠다는 분석도 있다.
 
지난해 계속된 경기 불황으로 소득 하위 20%인 1분위 가구 월평균 소득은 전년보다 4.99% 뒷걸음질 쳤지만, 소득 상위 20%인 5분위 소득은 오히려 2.81% 증가해 씁쓸한 대조를 이뤘다.‘

◇ 집값 거품 계속될까…“규제 속도 조절해야”
전문가들은 집값 상승률이 이자율에 근접한 것이 가장 이상적인 수준이라고 보고 있다.
 
지난해처럼 10%에 육박하는 집값 상승률에는 상당량의 ‘거품’이 껴있다는 분석이 나오는 것도 이런 이유에서다.
 
전성인 홍익대 교수는 “집값 상승률은 통상 이자율과 같은 비율로 올라가야 할 텐데 지금 한국의 집값 상승률과 같은 이자율이라면 경제가 빠르게 성장하는 상황이거나 거품이 끼었거나 둘 중 하나”라며 “우리는 후자에 속할 가능성이 크다”라고 말했다.
 
소득증가율보다 더 높은 집값 상승률은 자칫 시장에 좋지 않은 신호가 될 수 있다는 지적도 나온다.
높은 집값 상승률은 부동산 투기 수요를 불러오면서 가계부채 증가 속도를 높이는 원인이 될 수 있다는 것이다.
 
전성인 교수는 “초이노믹스는 소득 늘리기보다는 부동산값만 올리는 효과를 낸 정책이었다”라며 “투기보다는 성장 정책이라는 주장은 설득력이 없다”고 꼬집었다.
 
다만 지금의 집값 거품이 장기화할 것인지에 대해서는 회의적인 시각이 많다.
 
수년간 주택 공급량이 늘면서 주택 수급 부족 문제도 상당 부분 해소됐고 실물경기 회복세도 아직은 미약한 만큼 조만간 거품이 빠질 가능성이 있다는 것이다.
 
빠른 속도로 진행되는 고령화 역시 주택 수요를 줄여 가격을 낮추는 요인 중 하나가 될 것으로 전망된다.
 
이근태 수석연구위원은 “내수·소비가 살아나지 못하는 것도 미래에 대한 부정적인 전망을 반영하는 것”이라며 “고령화 등으로 중기적 전망이 밝지 않은 상황에서 주택가격이 계속 올라가기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다.
 
이 수석연구위원은 정부가 준비하고 있는 부동산시장 대책과 관련해 “지금은 강력한 대책으로 억제하기보다는 주택경기를 완만하게 제어하며 점진적으로 처방을 내려야 한다”고 제언했다. 김형준 기자 samic8315@leaders.kr

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