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“건물관리도 이제 전문성이 가미돼야 합니다”[부산경제 활로를 찾는 릴레이 인터뷰] - (34) 정양호 오봉라이프 대표
장윤원 기자  |  cyw@leaders.kr
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승인 2015.12.30  11:42:21
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▲ 정양호 우봉라이프 대표가 건물관리업의 미래 비전에 대해 설명하고 있다. (사진=장윤원 기자)

 우리나라에서는 건물을 관리한다는 개념 자체가 생소하다. 대부분의 사람들이 건물은 짓고 망가지면 수리하고 그래도 안되면 허물고 다시 짓는 사이클에 익숙해져 있기 때문이다. 덕분에 전국이 지금과 같은 재건축 열풍에 휩쌓이기도 한다. 하지만 외국에서는 한 건물을 잘 관리해 100년이 넘게 쓰기도 한다. 이제 우리나라도 막연한 재건축보다는 관리를 통한 수명연장이 필요한 시대가 왔다. 이에 본지에서는 건물관리 업체를 운영하는 정양호 오봉라이프 대표를 만나 건물관리의 개념과 우리 건축관리가 나아갈 방향에 대해 들어봤다.


- 건물관리라는 단어가 일반 시민들에게는 조금 막연한 개념일 수 있다. 주로 어떤일을 하는지 소개해달라.
▲ 흔히들 건물관리라고 하면 외벽을 수리하거나 계단 등의 실내 청소를 떠올리곤 한다. 틀린 것은 아니다. 다만 일반적으로 건물관리에 부여한 이미지상의 업무들은 지극히 적은 부분에 불과하다.
 건물관리는 기본적으로 건물의 수명을 연장시키기 위한 체계적 관리를 뜻한다. 그리고 이를 통해 건물 내부에서 생활, 근무하는 사람들의 건강에 위해가 가지 않게하고 업무 능력 향상까지 꾀하는 것이 건물관리다.
 그리고 건물관리를 크게 나누면 사설 방법 업무와 청소 업무, 시설 관리가 있는데각각의 영역은 한데 묶어서 발주를 받기도 하고 각각 따로 받기도 한다.
 
- 건물관리일을 시작하게 된 계기가 있다면?
▲ 아버지가 1995년부터 건물관리업을 먼저 하셨다. 때문에 어릴적부터 건물은 관리가 필요하다는 개념을 어렴풋이 몸에 익히게 됐다. 이후 고등학교 1학년쯤 되서 철이 들면서 자연스레 나도 건물관리업을 하게 됐다. 아버지가 건물관리업을 이어 받길 원하시기도 했고 나도 그에 대한 거부감이 별로 없었다.
 하지만 대한민국에 사는 누구나 그랬듯 IMF는 너무도 가혹한 시기였다. 이때 아버지가 운영하시던 회사는 문을 닫았고 나는 배운 기술을 살려 타 업체에서 계속 건물관리일을 해나갔다. 그러다 2006년 이제껏 배운 것을 바탕으로 나만의 회사를 가져야겠다는 생각에 창업을 결심했다.
 초기엔 준공청소를 메인으로 삼았지만 계약단가가 10년이 지나도록 큰 변화가 없어 2010년부터 전체적인 관리쪽으로 영업방향을 틀었다.
 
- 공동주택 관리와 일반주택 관리 시 주의하는 점이 있다면?
▲ 공동주택과 일반주택은 기본적으로 관리방법에서는 큰 차이가 나지 않는다. 문제는 일반주택은 소유주가 한 명인데 반해 공동주택은 소유주가 여러명이라는 점이다. 덕분에 공동주택이 관리가 훨씬 까다롭다. 다수의 소유주가 원하는 것을 충족시켜야 하기 때문이다. 또 공동주택 관리는 정상적인 절차를 밟아 업무를 진행함에도 이권사업처럼 생각하는 분들이 많아 이에 대한 시선도 가끔 문제가 될 때가 있다.
 
- 창업하신지 10년쯤 된걸로 안다. 일을 하면서 가장 큰 위기가 있었다면?
▲ 보통 건물관리는 대금이 제때 들어오지만 신축건물 준공청소 같은 경우에는 어음으로 받을때가 많다. 누구나 그렇듯 어음이란 것을 받는다고 돈이 더 들어오는것도 아닌데 어음 부도라도 나면 정말 회사가 위태로워진다.
 게다가 건물관리는 총 공사비의 0.1~2% 밖에 안돼서 어음을 가지고 있더라도 부도시 우선순위가 될 수 없다. 이런 경우를 몇차례 겪다보면 정말 멀쩡한 회사가 하루아침에 망하게 된다.
 우리 회사도 수차례 어음 부도로 위기를 맞았지만 다행히 이를 버텨내고 현재에 이르렀다. 안받을 수도 없지만 지금도 어음 받을때 간담이 서늘해지곤 한다.
 
- 노후 주택을 잘 유지하기 위해 주의해야할 점이나 팁이 있다면 알려달라.
▲ 건물 수명을 짧게 만드는 가장 큰 원인중 하나로 벽면의 백화현상을 꼽을 수 있다. 현재 건축공정에서 가장 많이 사용되는 포틀랜드 시멘트의 가장 큰 결점 중 하나인 백화현상은 시멘트중의 가용 성분들을 용해시킨 용액이 시멘트 경화체의 표면 건조에 따라 표면으로 이동해 석출된 백색 물질을 말한다.
 근본적인 해결책이 아직 마련되지 않은 이 백화현상은 보통 시공할때 쓰여진 모래의 종류를 확인해 약품을 투입해야 하는데 가정에서 이렇게 처리하기는 힘들다.
 업체를 불러 해결하는 법이 가장 좋은데 여건상 이것이 불가능하다면 임시방편으로 식용유나 설탕물을 바름으로서 이를 해결할 수 있다. 다만 식용유나 설탕물은 근본적인 해결책이 아니라 백화현상의 피해를 6개월에서 1년정도 미루어주는 것에 불과하니 반드시 전문가에게 작업을 의뢰해야 건물의 노후화를 막을 수 있다.
 또 하나 팁을 드리자면 백화현상이 생긴 건물의 경우 내부에서 물 사용량을 줄이면 백화현상의 진행을 일정부분 늦출 수 있다.
 사무실의 경우 가장 큰 문제는 바닥청소다.
 사무실 바닥은 물로 청소하기 보다는 기름 걸레로 먼지를 털어내는게 좋다. 물로 청소하면 물떼라는 새로운 문제가 생기는데다가 건물의 부식도 더 심해지기 때문이다.
 과거 실내 대부분을 장식했던 카페트도 되도록 사용하지 않는것이 좋다. 카페트는 먼지가 많이 발생되는 데다 청소 비용도 3배 가까이 든다. 일반 장판은 간단히 왁스청소로 끝낼 수 있어 훨씬 경제적이다. 또 카페트는 간편히 수거가 되지 않아 결국 사람 손이 많이 필요하고 세탁할때도 올을 살려줘야 되며 건조시간도 많이 걸린다.
 
- 준공청소 서비스도 하는걸로 안다. 준공청소의 필요성에 대해 알려달라.
▲ 준공청소는 말 그대로 신축건물의 포장과도 같은 것이다. 물건살때 포장이 중요하듯 건물을 다 짓고 난 뒤에 깨끗하게 청소를 하지 않는다면 내부에 공사의 흔적들이 그대로 남게 된다.
 또한 준공청소는 최근 경각심을 불러일으킨 새집증후군을 줄이는데도 큰 효과가 있다. 최근에는 준공청소를 넘어 이사가기전 입주청소를 하는 세대도 많이 늘고 있다. 입주청소는 준공청소의 파생상품 개념으로 입주전 모든 점검을 마무리하는 작업이라 생각하면 된다.
 
- 건물관리업을 하며 가장 힘든점은?
▲ 요즘 어느 기업이나 다 그렇겠지만 사람을 구하는 것이다. 특히 준공청소 같은 경우에는 사람 구하는 것이 하늘의 별따기 수준이다. 신입은 거의 없고 20년 이상 경력자들이 대부분이지만 이 분들도 어느새 60~70세의 고령이 많다.
 종합적인 관리업은 그나마 나은편이다. 미화원 의 경우 각 지역 여성센터나 구청를 통해 구하고 있으며 경비원은 제대군인 지원센터와 MOU를 맺어 인력을 충원하고 있다.
 
- 부산시에 바라는 점이 있다면?
▲ 시는 건물관리업에 대해서는 아예 관심이 없는듯 하다. 시가 유일하게 관심을 가지는 것은 미화원 비정규직 문제 뿐 그보다 더 열악한 위치에 놓인 일용직에 대해서는 관심 밖이다.
 직접적으로는 부산시가 관리하는 건물에 대한 관리업무는 지역업체에 배당했으면 한다.
 현재는 20억 이하의 용역일 경우 지역업체에 배당되지만 그 이상일 경우에는 전국적인 경쟁에 직면하게 된다. 이렇게 되면 서울에 위치한 큰 업체들과 경쟁해야하는데 문제는 단가도 우리가 더 싸고 관리 노하우도 충분히 갖췄음에도 관리업체를 선정하는 입장에서 이름값이 있는 서울업체들을 선호한다는 점이다.
 지금 부산시청이나 지역방송인 KNN사옥을 관리하는 업체도 서울업체다. 두 사업모두 입찰에 응모했지만 충분한 노하우를 갖추고 가격적 이점까지 있음에도 고배를 마셔야 했다.
 이밖에 신보나 기보에서 중소기업 운영자금을 대출해주고 있지만 건물관리업의 경우에는 전혀 혜택을 받지 못하고 있다. 서비스업이라는 이유에서다. 우리 회사 역시 중소기업이고 많은 일자리를 창출하고 있는 기업인데 이런 면에서 유연성을 보여줬으면 한다.
 
- 향후 계획에 대해 들려달라
▲ 단기적 목표로는 20년 넘게 쌓은 노하우를 바탕으로 입주청소·준공청사, 생활도우미의 개념을 넘어선 미국식 홈 크리닝으로 건물관리에 전문성을 더하고자 한다. 이를 위해 호텔 룸메이드 출신을 영입할 계획이다. 이들이 가진바 노하우를 발휘한다면 건물관리의 전문성과 서비스의 질은 몰라보게 향상될 것이다.
 장기적 목표로는 일본에 위생교육을 받으러 갔을때 배운 점을 활용해 건물관리 연구소를 세워 각 건물에 맞는 맞춤형 건물관리 서비스를 제공하고 싶다. 

장윤원 기자 cyw@leaders.kr
 

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