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준주거·상업지역 재건축 때 오피스텔 건립 허용[서민·중산층 주거안정 강화 방안]
일간리더스경제신문  |  ileaders@leaders.kr
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승인 2015.09.03  09:55:10
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재건축사업 추진 동별 동의율 요건 과반수로 낮춰
상가 '알박기' 차단··· 기부채납 현금 납부 도입

   
 

국토교통부는 도심내 주거환경 개선과 공급 촉진을 위해 정비사업 규제를 손질한다.
 재건축 동의요건을 완화해 사업 지연을 막고 정비사업에서 현금 기부채납이나 오피스텔 공급을 허용해 수익성을 높이는 것이 골자다.
 이와 함께 기업형 임대주택인 뉴스테이 공급 확대를 위해 올해 말까지 서울 영등포를 비롯한 5개 부지를 뉴스테이 공급 촉진지구로 지정하는 등 뉴스테이 공급을 확대한다.

◇ 상가 등 ‘알박기’ 막고 준주거·상업지역에 오피스텔 허용
 정부는 도심지 주거 공급을 확대하기 위해 재건축·재개발 사업을 활성화할 방침이다.
 2일 국토부에 따르면 현재 전국에서 재개발·재건축을 추진중인 곳은 2052개 구역(수도권 1058구역, 지방 994구역)이나 이 가운데 절반(42.7%)에 가까운 사업장이 사업성 이나 주민 갈등 등의 문제로 추진위원회나 조합설립 단계에 머무르고 있다.
 국토부는 재건축 조합원의 ‘알박기’로 인해 사업이 지연되지 않도록 동의 요건을 완화하기로 했다.
 현재 재건축 사업을 추진하기 위해선 전체 토지 등 소유자의 4분의 3, 전체 토지면적의 4분의 3 이상 동의해야 하고 추가로 동별 소유자의 3분의 2, 동별 면적의 2분의 1 이상 동의해야 한다.
 그러나 상가가 있는 동의 경우 영업권 등을 주장하는 상가 조합원들의 반대가 심해 사업이 지연되는 경우가 적지 않았다.
 실제 안양 비산동 S아파트의 경우 2012년 11월에 추진위원회 승인이 났으나 상가동이나 큰 평형 소유동에서 재건축 사업을 반대해 조합설립 인가가 지연되고 있다.
 국토부는 이에 따라 전체 토지 등 소유자의 동의 요건은 그대로 유지하되 동별 동의 요건을 소유자의 2분의 1 동의로 낮추고 면적별 동의 요건은 폐지하기로 했다.
 국토부는 또 재건축·재개발·도시환경정비 등 정비사업과 관련 모든 동의 절차는 동의서 제출 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한할 방침이다.
 현재는 조합설립 동의에 대해서만 철회 금지 조항이 적용되지만 앞으로는 추진위원회 구성이나 정비구역 해제 등의 동의를 받을 때도 동의서 제출후 한 달이 지나면 철회가 금지된다.
 정비사업시 기반 시설이 풍부한 곳은 기부채납을 현금 납부로 대신하는 길도 열린다.
 현재는 도로·공원 등을 조성하거나 공공청사의 ‘물납’ 형태로만 기부채납이 가능했지만 기반시설 용량이 충분해 추가로 조성할 필요가 없는 곳은 앞으로 지자체가 조합 등의 의견 수렴을 거쳐 현금으로 대체 납부할 수 있도록 할 방침이다.
 이 경우 조합은 기부채납을 하지 않은 토지에 주택 등을 건설해 사업성을 높일 수 있다.
 국토부 김영한 주택정비과장은 “강북의 재개발 지구의 경우 용도지역이 1종에서 3종 주거지역으로 상향되면서 기부채납 면적도 상당한데 토지 등 물납 형태로만 기부채납이 허용되면서 불필요한 광폭의 도로가 설치되는 등의 문제가 있었다”며 “현금 납부로 대체하면 조합의 수익성이 제고되고 지자체의 세수 확보에도 도움이 될 것”이라고 말했다.
 국토부는 구체적인 현금납부 부과 방식과 관리주체, 현금납부 상한, 산정방식 등을 지자체와 협의해 하위 법령에 반영할 계획이다.
 준주거·상업지역내에서 재개발·재건축 등 정비사업을 할 때는 전체 연면적의 20% 범위 내에서 오피스텔 공급이 허용된다.
 현재는 상업시설에서 정비사업을 할 경우 공동주택을 90% 미만으로 짓고 나머지 10% 이상은 상가 등 부대복리시설로 확보해야 해 일부 지역은 상업시설 면적이 많아 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다.
 현재 준주거·상업지역에서 추진중인 재개발·재건축 사업장은 290개 단지로 이들 지역에서는 앞으로 오피스텔 건립이 가능해진다. 다만 주거지역에서는 현행처럼 오피스텔이 허용되지 않는다.
 재건축 등으로 확보해야 하는 임대주택 공급 부담도 덜어준다.
 정비계획 사업으로 확보하는 임대주택을 한국토지주택공사(LH) 등이 10년 공공임대 등으로 인수하는 경우 LH가 대지가격의 일정 비율(감정평가액의 30%)을 조합에 보상해주기로 했다.

◇ 정비사업 투명성 높여 사업 앞당긴다
 재건축 조합장 구속 등으로 사업이 지연되는 문제를 예방하기 위해 전문 조합관리인인 ‘CEO 조합장’ 제도를 도입한다.
 변호사나 회계사 등 법률·회계·도시계획 등의 분야의 자격증 소지자나 건설사 등 관련 기관 종사 경력자 등 전문가에게 추진위원장이나 조합장, 조합 이사 등의 요직을 맡겨 전문성을 높이려는 것이다.
 토지 등 소유자의 과반수가 지자체에 요청하는 경우 지자체에서 공모를 거쳐 선임하되 조합장 유고·해임 등의 문제가 발생할 경우 시·군·구청장의 직권 선임도 허용할 방침이다.
 또 조합 분쟁 등으로 사업이 장기간 지연돼 조합원 과반수가 요청할 경우엔 시·군·구청장이 공공기관을 정비사업 전문관리업체(한국감정원)나 사업대행자(LH·SH공사 등)로 선정해 사업을 관리할 수 있도록 한다.
 추진위 구성이나 조합설립 동의서는 앞으로 기초 지자체의 검인을 받은 ‘검인 동의서’만 사용해야 한다.
 이는 동의서를 받은 과정에서 위변조나 백지동의서 사용 등 불법 행위로 인해 관련 소송 등 분쟁이 많은 점을 감안해 위조 등이 어렵도록 하는 조치다.
 국토부는 이달 중 도시및주거환경정비법 개정안을 제출하고 시행령·시행규칙은 올해 안에 개정을 마친다는 계획이다.

◇ 뉴스테이 활성화…영등포 등 공급 촉진지구 5곳 지정
 도심내 주거 공급을 확대하고 전세난 완화를 위해 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 공급도 확대한다. 정부는 올해 1만4000가구의 리츠형 뉴스테이 사업의 영업인가를 완료하고 이 가운데 6000가구에 대해 입주자를 모집한다.
 또 추가로 이달중 LH가 보유한 수원 호매실, 화성 동탄2, 대구 금호, 김포 한강 등 공공택지에서 뉴스테이 2700가구의 공모를 진행한다.
 정부는 내년에는 뉴스테이 공급물량을 최대 2만가구로 확대할 방침이다.
 이를 위해 올해 말 서울 영등포 ‘롯데푸드’ 공장부지를 포함한 5개 부지를 공급촉진지구 예정지로 지정하고 내년 상반기중 지구지정을 마칠 계획이다.
 롯데푸드 공장부지는 총 1만5000㎡ 규모로 뉴스테이 500가구가 공급된다.
 또 광주광역시 누문지구에서 3000가구를 공급하는 등 재개발·재건축 지역에서 총 4000가구의 뉴스테이를 공급하고 3개 내외의 주거환경개선사업을 통해서도 매입 임대 방식 등으로 1000가구를 공급한다.
 복합개발이 가능한 용도지역의 상향 범위도 현행 3종 주거지역을 포함, 준주거까지 확대한다.
 뉴스테이 활성화를 위해 은행, 연기금 등 재무적 투자자(FI)의 참여를 확대한다.
 수익성 확보를 위해 재무적 투자자에게 1순위 우선주 출자를 허용하고 기금의 리스크 분산을 위한 ‘모자(母子) 리츠’ 제도나 모리츠 주식상장 등의 방식도 도입한다.

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